Сегодня все говорят о цифровизации в недвижимости, имея в виду в основном жильё. Однако цифровая трансформация не обошла стороной и рынок коммерции. Более узкую, но при этом более нуждающуюся в автоматизации процессов сферу. О том, что сегодня происходит на этом рынке поговорили с экспертами.
ー В офисной недвижимости управление зачастую разбито на три компонента: Facility management, FM (эксплуатация недвижимости); Property management, PM (коммерческое управление); Asset Management, AM (управление недвижимостью как финансовым активом). В каждой из услуг доля участия профессиональных УК составляет: FM ー 70%, PM ー 15%, AM ー не более 2%, ー пояснил директор по автоматизации и маркетингу компании Professional FM Юрий Саруханян.
ー Управление жилой недвижимостью отличается от управления офисами, в первую очередь, тем, что на сегодняшний день это не лицензированный вид деятельности – любая компания с рынка не может управлять объектами жилой застройки. Второе отличие – в ценностях, на которые должна ориентироваться управляющая компания, ー считает Виктор Козин, вице-президент Becar Asset Management. По его мнению, в жилой недвижимости все процессы устроены проще. ー УК в жилом доме не обеспечивает комфорт в самих квартирах – только в местах общественного пользования. Офисные сотрудники, в свою очередь, обращают внимание на состояние воздуха, температуру в помещениях, работу принтеров и количество, качество дополнительных сервисов. Им нужен комфорт самих рабочих зон, для них важна среда, атмосфера. Кроме того, в жилой недвижимости есть особая потребность в простых интерфейсах по оплате услуг. Жильцы привыкли, что УК даёт понятный инструмент учёта коммунальных ресурсов, оплаты через «единое окно» и техобслуживания. В офисе у конечных потребителей такой потребности нет. Эта опциональная ценность, которая на офисном рынке является сегодня неким бонусом от УК, нежели требованием от потребителей, – резюмировал ТОП-менеджер.
ー На мой взгляд, главное отличие заключается в государственном регулировании, ー прокомментировала Мария Онучина, генеральный директор управляющей компании 25/7 GloraX. ー Офисные объекты никогда не регулировались государством. В сфере работают множество игроков, действуют рыночные цены, существуют различные способы коммуникации. В равноценных партнёрских отношениях заказчик заключает договор с подрядчиком, работает в рамках утверждённых бюджетов, регулирует качество, тем самым, управляет стоимостью. Жильё, напротив, всегда было под контролем государства. В качестве клиента здесь выступают всевозможные администрации и комитеты, а не житель, для которого управляющая компания по факту работает. Государство решает все: даёт лицензию УК, контролирует, наказывает, регулирует тарифы, ー заключила Онучина.
ー Тех, кто будет управлять зданием, крайне редко зовут на этапе формирования продукта. Это большая точка роста для отрасли. Девелопер строит, а дальше почти не занимается системами. Эксплуатируют и управляют объектами другие игроки. Правильно будет приглашать управляющие компании на стадии создания продукта. Идеальный процесс – это когда цифровизация управления недвижимостью происходит в совместном обсуждении с эксплуатирующей, управляющей компанией. Иначе возникает много вопросов и проблем. Конечно, цифровизация снимает часть из них. Но для дальнейшего развития и внедрения цифровых технологий в это сфере нужны долгосрочные договорные отношения, ー пояснила Мария Онучина.
ー Если мы говорим про эксплуатацию государственных и около государственных учреждений, которые выбирают себе подрядчика на основе 44-ФЗ или 223-ФЗ, то там, на самом деле, всё ещё более грустно, чем в офисной недвижимости. Выбор подрядчика происходит только через аукционную процедуру и на основе практически единственного критерия – цена. В западном мире нет ни одного примера, где цена являлась бы единственным критерием. Это одна из причин, по которой государственное и муниципальное имущество в России зачастую находятся в таком удручающем состоянии, ー прокомментировал Виктор Козин.
ー BIM-модели обычно содержат электронный паспорт объекта, отслеживают параметры здания и все процессы. То есть всё, что нам нужно знать об объекте, чтобы качественно управлять им. Хорошая информационная модель значительно сокращает время на принятие управленческих решений, связанных с эксплуатацией здания, и снижает риски ошибок и человеческого фактора. Вместе с системами диспетчеризации BIM-модели также служат источником информации для определения аварийных ситуаций и позволяют сократить издержки на их локализацию и устранение, ー считает Юрий Саруханян из Professional FM.
По мнению Романа Блонова, директора по развитию PropTech «Миран», использование BIM является стартовой точкой идеального обслуживания коммерческого объекта. ー Конечно, можно начать эксплуатацию и без BIM-модели, но её наличие значительно сокращает сроки внедрения. Паспортизация из BIM начнётся автоматически и сразу войдет в систему управления эксплуатации. Это быстро и бесшовно, позволяет сразу взглянуть на картину и приступить к цифровой эксплуатации, не раздувая штат и не дублируя информацию, потому что всё уже есть в системе, ー пояснил Роман.
ー Мы в «Миране» развиваем собственную цифровую платформу Kaizen. Это полноценная среда для управления и эксплуатации коммерческих объектов. По данным реализованных проектов Kaizen до 30% повышает производительность сотрудников на объекте, на 90% сокращает время распределения задач, до 80% сокращает количество обращений в службы поддержки, в 2 раза увеличивает количество задач, закрытых в срок, ー рассказал Роман Блонов. Чтобы начать обслуживание на базе Kaizen, специалисты сначала проводят паспортизацию объекта: детально описывают всё оборудование, организуют планово-предупредительные работы, определяют график обходов и обучают персонал. ー По сути, мы получаем «медицинскую карту» оборудования и полностью оцифрованный объект недвижимости. Если проект позволяет установить IoT-элементы – например, датчики, то все данные с них также попадают в систему. Когда на объекте что-то происходит, она автоматически накапливает и контролирует данные, управляет ими и генерирует новые задачи, ー резюмировал Блонов.
ー Такие продукты позволяют систематизировать арендные отношения, оперативно формировать наглядную управленческую отчётность, сравнивать варианты использования арендных помещений, снижать риски потери информации и пропуск сроков индексации, пролонгации и прочих существенных условий договоров, что даёт возможность управляющей компании быть максимально эффективной в существующей быстроменяющейся обстановке, ー прокомментировал Михаил Сафонов.
ー Типовые, «коробочные» зарубежные и отечественные продукты, особенно в сфере торговой недвижимости, как правило, не в полной мере учитывают все особенности арендных отношений в связи с большой вариативностью подходов к ведению деятельности: многосоставная переменная арендная плата, использование разных валют, применение согласованных условий более ранним периодом, сложности в интеграции с бухгалтерской программой и прочее, ー пояснил Михаил Сафонов. Эти задачи можно решить при помощи доработок, однако на это требуются значительные ресурсы, в том числе, временные (от года) и финансовые (бюджет примерно от 5 млн рублей). Поэтому такие решения могут себе позволить крупные объекты, девелоперы и профессиональные управляющие компании.
– Идеальная система – когда объектом занимается одна компания «под ключ». В недвижимости это называется asset-подход – интересант контролирует все этапы жизнедеятельности объекта и смотрит на бюджеты с точки зрения привлекательности объекта в целом, а не ради сиюминутной выгоды, – прокомментировал Роман Блонов. – Самая эффективная управляющая компания – та, в которой минимизирован объём ручного труда. Безусловно, любая цифровизация будет повышать эффективность УК, но не стоит забывать, что конечные работы на текущий момент выполняют люди, – резюмирован эксперт «Мирана».
– В целом цифровые решения в коммерческой недвижимости – трендовая история в России, которая во многом базируется на зарубежных кейсах, – считает Виктор Козин. Практически все крупные компании за рубежом используют цифровые платформы. – Можно привести в пример облачное решение от американской компании Accruent. Оно помогает клиентам получать сведения о всем жизненном цикле управления недвижимостью, определять зоны сниженной эффективности и обеспечивать самый высокий ROI. Ещё один пример – HappyCo. Это приложение для проверки объектов, помогает автоматизировать работу, уменьшать объём ручных операций, экономить время на управление недвижимостью. Сквозная платформа от австралийской Equiem позволяет выстроить полноценное сообщество внутри здания за счет веб-платформы, контентной площадки, сервисных служб и полноценного маркетплейса, а американское решение VTS – управлять лизингом, маркетингом активов и взаимоотношениями с арендаторами. Но если на зарубежном рынке цифровые платформы – норма жизни в сфере обслуживания, то в России это пока только набирающий оборот тренд, – заключил Козин.